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Das neue Bauvertragsrecht und seine Auswirkungen auf die Praxis

Am 1.1.2018 trat ein neues Bauvertragsrecht in Kraft. Der Bauvertrag findet nun eine ausdrückliche gesetzliche Basis. Das hat erheblichen Einfluss auf die Baupraxis. Vertragsmuster sind zu ändern, neue Verträge zum Beispiel für den neu eingeführten Bauvertrag mit einem Verbraucher sind zu erstellen. Die Landgerichte müssen Baukammern einrichten. Ferner werden die Gerichte sich auf eine Vielzahl von Verfahren im einstweiligen Rechtsschutz einrichten müssen.

Nach dem neuen Recht bekommt der Bauvertrag eine eigene Definition. Ein Bauvertrag ist zu schliessen, wenn Bauwerk, eine Außenanlage oder Teile davon zu erstellen sind. Auch die unterschiedlichen Tätigkeiten die zu einem Bauwerk, eine Außenanlage oder Teilen davon führen können fallen unter den Begriff des Bauvertrages. Weiter erfasst von der Vorschrift des § 650 a BGB wird auch die Instandhaltung eines Bauwerks, aber nur dann, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist. (Dachsanierung, Badsanierung, neue Heizungsanlage) Neu geregelt wird das wichtige Thema Abschlagszahlungen. Die Abschlagsforderung richtet sich in der Zukunft nur nach dem Wert der erbrachten Vertragsleistungen und damit nach dem Vertragspreis. Dieser Wert ist vom Unternehmer zu beweisen. Zu diesem Zweck schuldet der Unternehmer eine Aufstellung, welche „eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglicht“. Die Neufassung lehnt sich also stark an § 16 Abs. 1 Nr. 1VOB/B an. Die prüffähigen Rechnungen werden zur Fälligkeitsvoraussetzung für Abschlagszahlungen.

Die Abnahme ist und bleibt die Hauptpflicht des Bestellers der Bauleistung. Die fiktive Abnahme wird neugestaltet. Ein Werk soll bereits dann als abgenommen gelten, wenn dem Besteller nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt worden ist und
der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Nun ist es nicht schwierig, einen Mangel zu behaupten, zumal es auf die Wesentlichkeit des Mangels nicht ankommt. Insofern wird die fiktive Abnahme in der Praxis eher erschwert.

Neu geregelt ist auch, dass der Auftraggeber künftig nicht mehr einfach Änderungen anordnen kann. Vielmehr muss er innerhalb einer Frist von 30 Tagen eine Einigung versuchen. Um eine Einigung zu erzielen ist eine Planung vorzulegen aufgrund welcher der Auftragnehmer ein Angebot erstellen muss. Dieses Nachtragsangebot muss der Auftragnehmer sorgfältig kalkulieren, weil er nur aus diesem Angebot in einem
möglicherweise später entstehenden Streitfall eine Abschlagsforderung von immerhin 80 % vorläufig beanspruchen kann.

Für den Bauvertrag mit einem Verbraucher ist zu beachten, dass eine Baubeschreibung zu erstellen ist. Die Anforderungen an die Baubeschreibung sind in Art. 249 § 2 EGBGB beschrieben. Die Baubeschreibung wird Vertragsinhalt. Ein Termin der Fertigstellung oder die Ausführungsdauer sind festzulegen. Der Verbraucher hat bei nicht notariell beurkundeten Verträgen (Bauträgerverträge mit eigenen Definitionen) ein Widerrufsrecht. Eine Widerrufsbelehrung ist zu erteilen. Es ist dringend anzuraten, hier die Vorlage des Gesetzgebers (Anlage 10 zu Art. 249 EGBGB) ohne Abänderung zu verwenden.

Meinungsverschiedenheiten darüber können die Parteien künftig per einstweiliger Verfügung klären lassen. Im einstweiligen Rechtsschutz können künftig auch Preise festgesetzt und Zahlungsansprüche bestätigt werden. Typische Streitfragen sollen so rasch geklärt werden und nicht langjährige Gerichtsverfahren durchlaufen müssen. Dies klingt zunächst sehr positiv.

Es stellt sich jedoch die Frage, ob die Gerichte dieser bereits in der Einleitung angesprochenen Herausforderung gewachsen sind.

Jan. 2018

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