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Das aktuelle BGH-Urteil VIII ZR 19/14

Mit dieser Entscheidung hat der BGH einmal die Rechte des Vermieters verbessert,nachdem die Entscheidungen zur Übertragung von Schönheitsreparaturen eher zumVorteil des Mieters gefällt worden sind.

Im zur Entscheidung stehenden Fall hatte ein Mieter aufgrund Schimmel in der Wohnung über mehrere Jahre einen großen Teil der Miete zurückbehalten. Die Vermieterin kündigte ihm daraufhin fristlos wegen Zahlungsverzugs. Das zuständige Amtsgericht gab ihr Recht: Der Mieter hätte höchstens Beträge in Höhe einer Jahresmiete zurückbehalten dürfen. In zweiter Instanz entschied das Landgericht für den Mieter: Das Gericht betrachtete die Einbehaltung als ein Druckmittel gegen den Vermieter an, das nicht gedeckelt werden dürfe, wünschten sich aber eine höchstrichterliche Klärung dieser Frage durch den Bundesgerichtshof. Der hat nun der Vermieterin Recht gegeben und die fristlose Kündigung bestätigt: Der Mieter hätte nicht zeitlich unbegrenzt in dieser Höhe Mietzahlungen zurückhalten dürfen.

Im Urteil heißt es wörtlich, das Zurückbehaltungsrecht (…) „kann redlicher weise nur so lange ausgeübt werden, als es noch seinen Zweck erfüllt, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten. Auch muss der insgesamt einbehaltene Betrag in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen.“ Konkrete Vorgaben in Form von Prozentzahlen oder einer Höchstsumme machten die Richter aber nicht, es kommt immer auf den Einzelfall an. Eine Sprecherin des BGH sprach aber von einem Wendepunkt in der Rechtsprechung.

Der BGH hat in diesem Fall noch eine zweite Grundsatzentscheidung gefällt, sie betrifft den Kündigungsschutz in der Insolvenz: Der Mieter hatte in der Zeit, in der er die Miete zurückbehielt, auch noch Verbraucherinsolvenz angemeldet. Die Vermieterin stützte sich bei ihrer Kündigung auch auf Mietrückstände, die vor dem Insolvenzantrag des Mieters aufgelaufen waren. Nach bisherigem Recht war das nicht zulässig, da für Mieter in der Insolvenz eine Kündigungssperre galt. Diesen Schutz hat der BGH nun stark eingeschränkt: Sobald der Insolvenzverwalter die so genannte „Freigabe“ oder „Enthaftungs-Erklärung“ erteilt hat, mit der die Mietwohnung in die Verfügungsgewalt des insolventen Mieter zurückfällt, ist die Kündigungssperre aufgehoben. Eine außerordentliche Kündigung kann dann auch auf Mietrückstände gestützt werden, die vor der Eröffnung des Insolvenzantrages aufgelaufen sind.

Dies kann für den Mieter ein Anreiz sein, zu versuchen, z.B. im privaten Umfeld noch einen Ausgleich regeln zu können. Für den Vermieter bietet es in jedem Fall die Möglichkeit einen Mieter, der finanziellen Schaden verursacht hat, kündigen zu können.

Fundstelle:
Pressemitteilung Nr. 98 auf der Homepage des BGH

www.wdr2.de/service/quintessenz/schimmelwohnung

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