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Beurkundungspflichtige Rechtsgeschäfte

Grundstückskaufverträge sind beurkundungspflichtig. Das Thema der „Schwarzzahlung“ mit dem Ziel Grunderwerbssteuer und Beurkundungskosten zu sparen, war lange ein Thema. Es ist in letzter Instanz entschieden, dass hier ein nichtiges Rechtsgeschäft vorliegt, wenn beurkundeter und gezahlter Kaufpreis nicht übereinstimmen.

Offen war noch die Frage, wie es ist, wenn außerhalb der Urkunde Beschaffenheitsvereinbarungen getroffen werden. Hier hat sich der Notar oft mit dem Hinweis „Nebenabreden sind nicht getroffen“ geholfen. Damit waren diese ausgeschlossen, selbst wenn vorhanden. Wie aber, wenn es Nebenabreden gibt?

Mit einer Entscheidung vom 06.11.2015 hat der BGH unter Aktenzeichen V ZR 78/14 die vorliegende höchstrichterliche Rechtsprechung konkretisiert und klargestellt, dass Beschaffenheitsvereinbarungen bei einem beurkundungspflichtigen Geschäft zwingend Gegenstand der notariellen Beurkundung sein müssen.

Im zu entscheidenden Fall ging es darum, ob Flächenangaben im Exposé bzw. dem Internetauftritt des Verkäufers bei fehlender Größenangabe im Kaufvertrag zu einer Minderung des Kaufpreises und Schadensersatz berechtigen. Dies hat der BGH mangels Aufnahme des Flächenmaßes in den notariell beurkundeten Kaufvertrag verneint. Es fehle an einer Beschaffenheitsvereinbarung. Begründet hat der BGH dies mit der Notwendigkeit, bei einem beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft alle Erklärungen in den Vertrag aufnehmen zu müssen, die eine Regelung enthalten, d.h. Rechtswirkungen erzeugen sollen. Dazu gehören die Vereinbarungen über die Beschaffenheit nach § 434.

Abs. 1 S. 1 BGB. Sie konkretisieren die Verpflichtung des Verkäufers, die Sache frei von Sachmängeln zu verschaffen dahingehend, dass der Verkäufer dem Käufer eine der individuell vereinbarten Beschaffenheit gemäße Sache schuldet (BGH V ZR 78/14, Rdnr. 16).

Ergänzend führt der BGH unter Rdnr. 18 der Entscheidung aus, dass diese Auslegung auch erforderlich wird, um die Nichtigkeit des Rechtsgeschäftes zu vermeiden.

Die Entscheidung zeigt, dass der Erwerber eines Grundstücks dafür zu sorgen hat, dass alle für ihn bedeutsamen Umstände, welche eine Verpflichtung des Verkäufers zur Folge haben sollen, in der notariellen Urkunde auch erwähnt werden (NJW-Spezial, 2016, 227).

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