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Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Was ist eine Kleinreparatur und wie viel müssen Mieter bei Kleinreparaturen zahlen?

Als Kleinreparatur wird die Behebung von kleineren Schäden an den Einrichtungen oder Vorrichtungen einer Mietwohnung bezeichnet. Oft enthält der Mietvertrag eine Regelung, wonach der Mieter für die Kosten einer solchen Reparatur aufkommen muss (sog. Kleinreparaturklausel). Damit entbindet sich der Vermieter zum Teil von seiner Pflicht die Mietsache auf seine Kosten in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Zwar mag dies ungerecht erscheinen, aber der Bundesgerichtshof hat die Zulässigkeit einer Kleinreparaturklausel grundsätzlich bejaht. Demnach kann ein Mieter verpflichtet sein, für Kleinreparaturen selbst aufzukommen. Doch gilt dies uneingeschränkt oder sind nicht vielmehr Grenzen zu beachten?

Bis zu welcher Höhe müssen Mieter selbst für Kosten einer Kleinreparatur aufkommen?
Eine Kleinreparaturklausel darf dem Mieter nicht unbeschränkt die Reparatur von kleineren Schäden auf seinen Kosten aufbürden.

 

1. Höchstgrenze pro Reparatur

Zunächst müssen die Kosten pro Reparatur auf ein angemessenes Niveau begrenzt werden. Diese Kostengrenze muss in die Klausel mit aufgenommen werden, sodass der Mieter bei Vertragsschluss erkennen kann, welche Kleinreparaturkosten auf ihn zu kommen können. Einen bestimmten Betrag gibt das Gesetz nicht vor. Vielmehr entscheiden die Gerichte für jeden Einzelfall, ob die Kostengrenze angemessen ist oder nicht.

Im Jahr 1986 urteilte das Amtsgericht Winsen an der Luhe, dass eine Kleinreparatur einen Betrag bis zu 100 DM ausmachen darf. Das Oberlandesgericht Hamburg hat im Jahr 1990 entschieden, dass ein Betrag von bis zu 150 DM (75 EUR) pro Reparatur zulässig ist. Nachfolgend hielt das Amtsgericht Braunschweig im Jahr 2005 einen Betrag von bis zu 100 Euro  und das Amtsgericht Würzburg im Jahr 2010 ein Betrag von bis zu 110 Euro für angemessen.

Bis zu welchem Betrag von einer angemessenen Kleinreparaturklausel auszugehen ist, kann nicht klar definiert werden. Als eindeutig unangemessen gilt aber nach Ansicht des Amtsgerichts Brandenburg ein Betrag von 200 Euro. Das Amtsgericht Bingen hielt im Jahr 2013 bereits einen Betrag von 120 Euro für unangemessen.

Es ist zu beachten, dass angesichts von zukünftigen Preissteigerungen die Höchstgrenze nach oben verlagert werden kann.

 

2.  Jahreshöchstgrenze

Zusätzlich zu der Höchstgrenze pro Einzelreparatur muss die Kleinreparaturklausel auch eine Jahreshöchstgrenze festlegen. Denn eine Vielzahl von kleineren Reparaturen kann selbst bei niedrigen Kosten eine erhebliche finanzielle Belastung für den Mieter darstellen. Als zulässig wird eine Jahreshöchstgrenze von 8 % der Jahresmiete angesehen.

 

Kann der Mieter anteilig für die Kosten einer Kleinreparatur herangezogen werden?

Unzulässig ist es, den Mieter für die Kosten einer Kleinreparatur anteilig heranzuziehen. Eine Regelung, wonach der Mieter 5 % der Reparaturkosten zu tragen hat, ist daher nicht möglich. Durch eine Kleinreparaturklausel ist es nur möglich, den Mieter bis zu einer bestimmten Grenze die Kosten einer Kleinreparatur vollständig aufzubürden. Wird die Grenze überschritten, muss der Vermieter für die Reparaturkosten allein aufkommen.

Januar 2017

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